近日，一则北京市第二中级人民法院裁判文书透露了巨星成龙两套豪宅即将被法拍的尴尬处境。
这2套将于9月28日开始拍卖的豪宅，位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。瀚海法拍网显示，“NAGA上院99席专为顶级人士打造的高档住宅，开发商抱着‘为一群好朋友，找一群好邻居’的理念盖房，最小面积300平方米，最大面积600平方米。”
据悉，房屋的主人是成龙，因购房13年未办房产证，开发商欠债被拍卖。
那么，买房不过户究竟存在哪些法律风险？
当买房未过户，突遭法院查封怎么办？
购房时，又如何避免“钱房两失”呢？
成龙大哥躺枪了
购房13年未办房产证
据查，由于该房产目前依然在开发商名下，而开发商御嘉置地有限公司（下称御嘉置地）涉及债务纠纷，“成龙的豪宅”也成为被处置的资产之一。
法院公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地开发，2006年4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。其中，1300万元为购房款，2060万元为陈港生以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。
随后，这两套房屋一直由成龙及家人居住使用，并有林凤娇、陈祖明（即房祖名）等居住期间缴纳水、电、煤气等物业费用为证。但因种种理由，十余年来中泰成龙公司并未办理正常手续。
开发商欠费被执行
买了十多年的豪宅要被法拍
那为什么成龙的房子沦为司法拍卖？御嘉置地公司在2007年底房产交付给成龙后，这两套住宅却一直未依约办理产权变更登记手续。后来因开发商债务纠纷，北京天鸿控股（集团）有限公司向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申请强制执行。在法院执行过程中，成龙旗下的两套房屋及车位正处于查封范围内。
据瀚海法拍网显示，成龙位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室的房产将于9月28日上午10点开始拍卖。房屋建筑面积为1217.5平方米，起拍价为7191万，拍卖网站标注的市场价为1.2亿，目前有6人预约看房。
2019年，成龙旗下公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。之后，北京市第二中级人民法院判决停止对涉案房屋的执行。
2020年6月，因开发商债务纠纷，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。
北京市高院认为，“中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。”
此外，“根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项，同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”
至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍卖房产，比例高达20%。
Naga上院房产被频繁拍卖的背后，是御嘉置地的经济困境。
公开资料显示，御嘉置地实际控制人为李建国，其通过御嘉投资控股有限公司控制御嘉置地84%的股份。
据天眼查，目前御嘉置地自身风险已达140条。李建国自身风险也已达37条。
为什么2007年至今没办证?
为何2007年交付的房产至今未办理产权变更登记手续？
根据御嘉置地公司的说法，涉案房屋所在项目于2004年取得预售许可，于2009年1月6日办理完大产权证，后陆续为购房人办理小产权证，大部分业主在2010年—2011年期间由买卖双方配合办理完小产权证。之后的2012、2013年因为已经销售的差不多了，故很少办理小产权证。2014年因为一套尾房销售，再去办证时，发现办不了了，开始得知的原因是御嘉置地公司名称变更，与备案的不一样。2015年御嘉置地公司名称变更回去，还是办不了，发现还有欠税的问题，开不了购房发票，影响办证。通过买卖双方配合办理小产权证的最后一套房屋的时间为2013年，后续办理小产权证的只能通过向法院起诉，由法院出协助执行通知书。整个项目一共99户，已经办理小产权证的91户左右，其中通过诉讼办理的有7-8户左右，2017年通过诉讼办理了3、4户。
而根据中泰成龙公司的说法，查封之前成龙及其助理一直要求办理产权证，但没有书面的证据，御嘉置地公司的法定代表人李建国与成龙关系很好，也一直应允，说马上办。还有一个就是成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办小产权证，御嘉置地公司的李建国也答应解决，但直到查封了也没有解决。
御嘉置地公司又称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙公司购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。
购房不过户存在什么法律风险？
从这个事件中我们可以看到，购房不过户存在巨大的法律风险。
在房屋买卖中，一些当事人出于逃税等原因而不办理过户登记。殊不知，只有办理了房屋过户登记后，房屋的所有权才会合法地发生转移，受到法律的承认与保护。
我国《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，存在以下法律风险：
1、房屋被恶意出售由于现在房价上涨较快，如果不及时过户，那么当卖方感觉自己所出售房产卖亏了，卖方会反悔或钻没办理过户登记手续的空子，将同一套房产出卖给第三人，导致买方承受卖方违约的风险。
2、房产被查封卖方因其他债务纠纷，债权人申请法院查封、强制执行，导致双方所签订的房屋买卖合同被认为无效，买方将承受合同无效的风险。
3、房屋无权处分当买方交付全部房款、履行完毕合同后，虽不影响其在所购房屋中居住，但若要转卖该房产时，因房产未登记在其名下，将会遇到阻碍。
4、政策变化的风险近年来，购房资格和贷款政策都发生了很大的变化，这些政策的变化不是买卖双方能控制的。一项新政的出台，很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。
买房未过户，突遭法院查封怎么办？
那么，万一因为房屋未过户，突然遭到法院的查封该怎么办呢？
一般来说，房屋买受人可以采取以下两个方法：
1、作为案外人提起执行异议，中止对该房屋的执行；
2、起诉房东主张解除合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋。
如买受人打算合法拥有该房屋，首选的策略是第1种。提起案外人执行异议主张中止对该房屋的执行，然后在同案中一并提起确权之诉。
依据民诉法225和227条的规定，只有案外人认为执行的标的确有错误才能提起中止标的执行的异议，对于执行行为或者执行依据有异议的，分别应提起执行行为异议和审判监督程序。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定与九民纪要的指导精神，在执行中，案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，需要同时满足4个条件:
条件1：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
合同必须在法院查封之前签订，此处的“查封”指法院在保全或执行阶段，派人前往不动产登记部门下发了协助执行通知书并登记查封信息。
条件2：在人民法院查封之前已合法占有该不动产
此处的“占有”也应在法院查封之前。无论是以自住的形式直接占有，还是以租赁等形式间接占有，只要买受人能实现对物的有效控制，并提供水电、燃气、物业票据等证据给人民法院，即可认定占有事实的成立。
条件3：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
价款是否支付以及其支付时间是判断房屋买卖合同真实性的重要依据。若买受人已支付款项，法院一般会结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定是否符合该条款。
另外，由于在没有办理过户时，按照交易习惯，绝大多数的买受人都未支付全部价款，此时可以将剩余价款按法院要求交付执行。
条件4：非因买受人自身原因未办理过户登记
该条款属于最容易产生争议的情形。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。
如果因为房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的，均不得归咎于买受人。
比较常见的买受人过错有，买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外，一部分买受人因为限购政策未过户，此类情形下，若签订合同时已有当地限购政策存在，属于明显规避限购政策，买受人无法过户而被另案执行的房屋，也属于买受人自身原因的范畴，若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后，且买受人已积极履行义务的，因为买受人无法预料到新政策的出台，此时不应视为买受人过错。
在司法实践当中，造成买房人异议被驳回的原因主要有三种：一是买房或交付时房屋已被查封；二是不能证明已支付了购房款；三是由于自身原因未及时办理过户登记。除此之外，房屋被出卖人抵押和买房者事先不了解相关法律规定也是造成买房者异议被驳回的原因。
如果提起执行异议不能中止目前对该房屋的执行措施，则买受人只能主张解除合同并赔偿。值得注意的是，在这种情况下提起诉讼，查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人，只能申请参与分配。
如何避免“钱房两失”？
任何购房人都不愿出现所购房屋又作为卖方财产被法院查封执行的局面，那么该如何尽量避免出现这种情况？购房人需要注意以下几点：
第一，要搞清楚欲购房产的情况。房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。
第二，核查房东身份与信用，了解房产与自身是否满足购房政策。可以要求房东提供完备的征信、房屋登记簿等信息。同时，买受人应了解当地购房政策，若因限购政策而未过户，最终房屋被查封甚至被执行时，将会有较大风险需搬离该房屋。
第三，尽早占有房屋并留存证据。合同签订且支付了前期款项后，买受人应及时占有房屋，同时，要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等。同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降，损害自己的实体权利。
第四、及时书面催告房东过户并提交资料。由于若买受人不积极履行义务则有可能被认定为“因自身原因产生的未过户”，因此买受人应以书面形式留存支付、催告等证据，避免因自身原因产生的未过户问题。
此外，强烈建议买房者进行预告登记。我国物权法规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时，由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分，买受人请求停止处分的，法院理应支持。如果符合物权登记条件，还应当进一步解除查封，停止执行。因此，建议买房人充分利用法律赋予的权利，为自己筑起一道防火墙。
除此之外，买房者还可以采取委托第三方金融机构以资金托管的方式进行交易，托管资金冻结在出卖方银行的账户中，或者中介机构在住建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续后，再解冻资金，而不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。
最后，千万要记得：及时过户是法则！
相关法条》》
《民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《民诉法解释》第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二） 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
