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法客帝国

阅读提示：新《建设工程解释（一）》第四十一条规定承包人行使工程价款优先受偿权的最长期限是十八个月。单从条文上来看这项改动加强了对承包人利益的保护，但这也由此带来一个问题：在应付工程款的六个月时间内，很少有工程能够办理完成过户手续，但是在一年半的时间内则会出现大量案涉建筑已经过户的情形。那么此时承包人主张优先权法院应如何处理？本文通过一个案例对该问题予以讨论。

裁判要旨

对已竣工未出售的房屋，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应予支持；对已竣工部分已出售的房屋，承包人对未出售的房屋主张优先受偿权的，应予支持；对全部出售的房屋，承包人主张优先受偿权的，不予支持。

案情简介

一、2012年11月8日，某某村委会与保某公司签订项目协议书，约定保某同时为某村委会建设农民新村住宅，建设费用由保某公司承担，某村负责办理土地审批手续。

二、2013年8月10日，发包人保某公司与承包人中建某局签订八份建设工程施工合同，中建某局承建某村安置小区工程。某村委会获得了案涉工程的建设用地审批手续。

三、2016年7月23日，三方签订代支付协议书，在工程完工时，某村委会在1.25亿元额度内代保某公司支付工程款。竣工验收的工程已部分出售、回迁给村民。

四、2017年3月20日，中建某局提起诉讼，主张对建设工程价款行使优先受偿权，保某公司与一局确定结算工程价款799109569.38元，已付379967922.8元，欠付工程款419141646.58元。

五、吉林高院认为，中建某局主张建设工程价款优先权符合法律规定，但部分房屋已经出售、回迁给村民，且已交付使用，中建某局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。

六、最高法院认为，中建某局对优先受偿权的部分未予上诉，原判决并无不当，应予维持。

裁判要点

本案的争议焦点是关于工程价款优先受偿权问题？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

第一，中建某局主张工程价款优先受偿权符合法律规定。中建某局在六个月的法定期限内提起诉讼，并主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。

第二，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。然而，因部分房屋已出售、回迁，中建某局作为承包人所享有的工程价款优先受偿权不得对抗这部分的房屋的买受人和回迁村民的所有权，因此，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

事不忘，后事之师。我们就本案梳理的实务要点总结如下，以供实务参考。

在实务中，承包人的优先受偿权能否对抗购房消费者，这个问题存在非常大的争议。现结合最高法院的典型案例，总结如下：

第一，如何理解购房消费者。所谓购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。此外，购房消费者还应当符合已交付全部或大部分购房款（超过50%）、能支付尾款和主观有善意。

第二，如何确定权利的顺位。当存在购房消费者的物权期待权、承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权时，应当按照生存权大于工程款债权大于金融债权的原理，确定购房消费者的物权期待权大于承包人的优先受偿权大于抵押权人的抵押权的权利顺位。

第三，如何确定判决的判项。人民法院，审理建设工程施工合同纠纷案件时，有必要查明承包人主张建设工程的范围，对于已出售的房屋，在本质上不属于建设工程，其主张工程价款优先受偿权，不应予以支持；相反，对于未出售的房屋，仍属于建设工程的范围，那么在判项中应当列明“尚未出售房屋”的内容。

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