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阅读提示：对于合同效力的认定，在市场经济条件下，应本着最大限度实现当事人订立合同的目的、促进社会财富增加的原则去处理，在合同反映了当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应认定为有效合同。
市场交易中，当事人订立合同时可能因为各种因素存在瑕疵，但这种瑕疵并非不能补正，典型的如在土地使用权转让合同中，即使转让人在签订合同时不具备国有土地使用权证，只要其在诉讼前取得国有土地使用权证的，不影响转让合同的效力。
裁判要旨合同为当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定时，不宜认定合同无效。
签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。
当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额的25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。
本案合同签订前，国土局已同意转让方以出让方式取得讼争土地的使用权，并且在一审起诉前转让方也已经办理了国有土地使用权证，案涉土地可以进入市场依法转让，合同签订时的瑕疵已经不复存在。故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂鑫源公司签订《土地开发合同》，约定全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂鑫源公司，土地转让款为2860万元。全威公司必须在合同生效后2个月内办理完成土地过户手续。二、2003年11月21日，全威公司、超凡公司要求桂鑫源公司提前支付600万元。2003年11月25日，全威公司提出资金计划，先支付第一期资金计划总计300万元，第二期资金应在土地过户后1个月内到位。2003年12月，桂鑫源公司请求全威公司、超凡公司要求其按照合同约定将案涉土地过户给代其履行的公司柳州恒贸源房地产有限公司。三、2003年12月，超凡公司、全威公司要求桂鑫源公司今年全部按合同代全威公司还清银行欠款，必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂鑫源公司，希望桂鑫源公司能与全威公司就抵押担保事项达成一致事项，否则《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司认为《土地开发合同》公正合法，全威公司、超凡公司不办理土地过户已属严重违约，在履行合同的前提下三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。四、2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂鑫源公司，决定终止《土地开发合同》，2004年1月3日，桂鑫源公司拒绝终止合同。2004年1月，桂鑫源公司向广西省高院起诉，请求判令《土地开发合同》合法有效，全威公司与超凡公司应继续履行合同。五、一审法院支持了桂鑫源公司的请求，超凡公司不服上诉，认为《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证，为办理相应的审批、登记手续，应认定无效。最高人民法院认为《土地开发合同》虽然在签订之时有瑕疵，但在一审起诉前全威公司已经取得了国有土地使用权证，合同反映了双方的真实意思，为有效合同，维持原判。
1. 签署土地使用权转让协议时尽量取得土地使用权证书。如果没有取得，也要告知当事人尽可能在起诉前取得土地使用权证书。
2. 律师在办理类似业务的时候，应告知客户：取得土地使用权证书，是进行土地使用权转让的必要前提，转让人在合同签订之时未取得此证的，但如果无权处分人在受让人向法院起诉前依法取得土地使用权权属证书，按照合同效力补正原则，仍可以认定土地使用权转让合同有效，双方当事人应按照约定履行合同。
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