来源
案外人以在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产等为由，申请排除法院对登记在被执行人名下不动产的强制执行。司法实践中该类问题如何处理？
案情回顾
2010年8月30日，杜某作为卖方，齐某作为买方，某房地产经纪公司作为见证方，签订《房屋买卖合同》，约定杜某将A小区2号楼1单元1202室（以下简称案涉房产）出售给齐某，杜某须积极配合齐某办理过户以及贷款等一切手续。同时杜某承诺此房产无任何权属等纠纷，无其他共有权人，无房屋抵押、租赁等情况。后齐某向杜某交付定金2万元，又分两次交付房款共22.5万元。2011年7月8日，案涉房产统一交房，杜某办理完毕收房手续后，将案涉房产钥匙交付给齐某。齐某拿到钥匙后入住，开始装修、购买家居家电、缴纳水电、物业等费用。2011年7月22日、8月8日齐某又向杜某分别交付购房款15万元、20万元。2012年11月9日杜某去世。
2013年7月25日，王某与许某（系杜某配偶）民间借贷纠纷一案，槐荫法院判决许某偿还王某15万元。后王某申请执行，槐荫法院裁定查封案涉房产，查封自2023年1月30日起至2026年1月29日止。2023年4月23日，齐某对上述执行案件提出异议，槐荫法院裁定驳回其异议。现齐某以王某、许某作为被告，向槐荫法院提起案外人执行异议之诉。
许某辩称，案涉房产系其与杜某夫妻婚姻关系存续期间所得，为夫妻共同财产，杜某无权私自将该房产进行交易，《房屋买卖合同》应属无效。
争议焦点
本案的争议焦点是：齐某提供的证据能否证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？
裁判结果
槐荫法院经审理认为，首先，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。” 最高人法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案双方当事人争议的焦点即为2010年8月30日，杜某（被告许某丈夫，已故）作为卖方、甲方与齐某作为买方、乙方，某房地产经纪公司作为见证方，签订的《房屋买卖合同》的效力问题。法院已查明案涉房产系集资建房而来，根据齐某提交的《济南某公司职工集资建房合同书》，该合同明确载明职工姓名、乙方为杜某，同时齐某申请某房地产经纪公司时任业务经办人作为证人出庭作证，其到庭陈述，也确认了购房过程中，杜某提交了上述《集资建房合同》。法院认为，由于当时案涉房屋尚不具备办证条件，该集资建房合同书可一定程度上替代不动产权属登记证书的证明效力，而该合同载明的权利人又仅为杜某一人，齐某及某房地产经纪公司已履行审慎义务，此情形下，齐某及某房地产经纪公司不可能预见到案涉房屋是否存在其他权利人，以及被告许某抗辩的夫妻共同财产等问题。同时齐某及证人对合同的签订以及后续交房款、收房等有较为清晰、一致的陈述。另外，2011年齐某即开始占有案涉房屋，在长达十余年的时间内，许某并未提出异议及主张权利。许某除结婚证外，并无其他证据证实案涉房产杜某的处分系其单方处分，非双方合意。因此根据一般房产交易规则，法院确认齐某及某房地产经纪公司在知悉房产权利人系杜某后，签订的上述《房屋买卖合同》，不违反法律行政法规的强制性、效力性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。
其次，齐某及证人均陈述，在签订上述《房屋买卖合同》后，2011年7月8日，就案涉房产双方办理了交房手续，且于当日杜某将案涉房产钥匙交付齐某，齐某提交的缴纳水费、电费、装修等相关证据，也足以证实杜某将钥匙交付齐某后，其实际占有案涉房屋，而本院查封上述案涉房产的时间晚于齐某占有案涉房产的时间。另外，根据齐某提交的相关转账凭证、收条、欠条等证据，足以证实其已按照《房屋买卖合同》约定支付了购房款，同时双方《补充协议》约定办理完毕过户登记手续后支付剩余尾款，但因案涉房产系集资建房，当时没有上市交易，不具备过户条件，且后杜某死亡。因此后续尾款未交付及未办理过户登记非因买受人齐某自身原因。另外齐某也同意将剩余房款交付法院执行。因此，根据当事人提交的证据及法院认定的事实，法院认定齐某提出的案外人执行异议理由，具备足以排除强制执行的民事权益，法院再继续查封以及执行该案涉房屋已无实际意义。
最终，槐荫法院判决：解除案涉房产的查封登记，并不得执行该执行标的。判决作出后，当事人均未上诉，该判决已生效。
法官说法
根据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，法院基于查明的案件事实，认定案外人非因自身原因未就案涉不动产办理过户登记，以及在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，符合法律规定，支持了案外人对执行标的提起的执行异议。
法官提醒：在房产交易过程中，买受人要履行好审慎审查义务，以降低房产交易风险，维护自身合法权益。一是审查房屋的权属状况，是否存在其他共有权人，并且要求卖方提供单独所有的相关证明材料；二是审查房屋有无其他债权债务纠纷，有无被国家机关、司法机关查封的情况；三是审查房屋有无抵押情况、租赁情况；四是审查所购房屋是否属于允许上市交易的房屋；五是合同签订后及时办理网签备案以及办理所有权变更登记等。
法条链接
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零九条
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十条
第一项
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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