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法客帝国

以房抵债未过户的情况下，房屋受让人无权排除强制执行作

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十八条规定了房屋买受人的物权期待权。其中第一项要求买受人需在房屋被查封前签订合法有效的“书面买卖合同”。那么，案外人与被执行人签订的“以房抵债协议”能否解释为法律所要求的买卖合同？本文分享一则案例，对该问题予以分析。

裁判要旨

以房抵债协议不同于商品房买卖合同，抵债房屋受让人不享有物权期待权，其权益不足以阻却强制执行。

案情简介

1. 2017年，恒丰银行南充分行因借款纠纷起诉思凯房产公司等被告，并于同年4月申请查封了思凯房产公司名下的案涉房产。2017年8月10日，各方当事人达成调解协议，由思凯房产公司等被告向恒丰银行南充分行支付借款及利息。

2. 由于调解协议未被履行，恒丰银行南充分行向南充中院申请强制执行。执行期间，南充中院决定拍卖查封的案涉房屋。案外人杨婕以房屋买受人身份提出执行异议，南充中院因此裁定中止执行。恒丰银行南充分行不服，提起执行异议之诉。

3. 一审法院南充中院查明，杨婕与被执行人思凯房产公司在房屋被查封前签订了买卖合同，思凯房产公司也出具了房款现金收据。由于房屋已被杨婕占有使用，且未能过户系行政限制原因，南充中院据此认定，杨婕符合《执行异议复议规定》第二十八条，判决驳回恒丰银行南充分行的诉讼请求。

4. 二审法院四川高院另查明，案涉房款系通过抵偿股权转让价款债务的方式进行支付。因此，杨婕与被执行人思凯房产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，遂撤销一审判决，改判准许执行案涉房屋。

裁判要点

本案的争议焦点是：杨婕对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。

基于抵债行为而受让涉案房屋，该行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债务。因此，杨婕与思凯房产公司之间并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变杨婕在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人，更不能优于抵押权人，该权益不足以排除本案强制执行。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 以房抵债合同不等同于房屋买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项。因此，抵债房屋受让人不享有物权期待权，不能主张排除对房屋的执行。

2. 人民法院对《执行异议复议规定》第二十八条第一项“买卖合同”的认定标准是是否具备购买房屋的目的。本案中，法院认为抵债目的不同于购买房屋的目的，即使双方签订了《买卖合同》，也仅是抵债的履行方式，不影响其真实的抵债目的。而在延伸阅读的一则案例中，案外人以债权抵顶部分购房款，法院认可了其购买房屋的目的，并据此排除执行。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

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