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判例研究
案情回顾
原告万某与被告水墨公司于 2022年2月22日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告水墨公司开发的位于顶楼的一套复式房屋。万某在装修房屋时发现房顶在下雨天渗漏雨水，给其带来麻烦。因多次向开发商水墨公司、小区物业公司反映未果，原告万某诉至法院，要求二被告修复房顶为原状（与本小区的其他同类楼房房顶同样），更换残缺的瓦片，为房顶做防水措施。
法院审理后认为：从双方提交的证据来看，案涉房屋屋顶瓦片确有残缺、损坏情况，屋顶防水也存在问题，这些问题属于房屋交付前本身就存在的问题，也是造成房屋漏水渗水的直接原因。根据《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”；案涉房屋尚在保修期内，原告万某基于房屋买卖合同关系要求被告水墨公司履行保修义务、处理漏水渗水问题并无不当。另案涉房屋存在屋顶瓦片有残缺、损坏，防水存在问题进而造成漏水并非物业管理问题造成，故原告万某要求被告物业公司承担责任缺乏依据。原告万某多次向被告反映，但问题一直未得到解决，且原告为了避免漏水问题造成损失扩大，已对房屋进行了简单临时防水处理，在此情况下，被告水墨公司仍推托不予解决显然不当。原告要求被告更换残缺的瓦片、为屋顶做防水措施并无不当，本院予以支持。但原告要求修复屋顶为原状（与本小区的其他同类楼房房顶同样），该主张的修复标准、修复至何种状态才为同样难以具体明确认定，该诉讼请求不明确，且本案的核心问题即漏水渗水问题应通过维修予以解决，故对原告的该项本院不予支持。原、被告收到判决书后，均服判息诉。
（案例来源：微信公众号“豫法阳光”）
案件评析
一、房顶漏水后法律责任的承担
房顶漏水后法律责任的划分需视其具体的漏水原因而定，不同的漏水原因决定着不同的赔偿责任主体。具体而言，若房顶漏水是由业主自身对房屋的不当使用行为造成的，则业主应当自行承担对房顶漏水的维修责任；若房顶的漏水是因物业管理人未尽到必要的维修养护义务或者因其在公共设施维修养护过程中实施不当的维修行为造成的，则由物业管理人承担相应的维修及赔偿责任；若房顶的漏水是因房屋本身的质量问题产生的，则由开发商在房屋保修期内承担维修责任。
本案中，原告万某房屋屋顶漏水系其屋顶瓦片确有残缺、损坏及屋顶防水存在问题所致，这表明该房屋在交付前本身存在质量问题，房顶的漏水与万某自身行为及物业管理人的物业管理行为并无关联。根据《商品房销售管理办法》第33条的规定，房地产开发企业应当对自己所售卖的商品住宅承担相应的保修责任，如果商品住宅在保修期内发生属于保修范围的质量问题，则房地产开发企业需要履行相应的保修义务。是故被告水墨公司作为开发商应当对原告万某房顶漏水问题承担相应的维修责任。
二、房顶漏水后业主的救济渠道
房顶漏水的原因复杂多样，主要包括楼上住户原因、房屋质量问题、物业管理人对公共设施的日常养护及管理不当等，房顶漏水后业主如何进行救济需视其具体的漏水原因而定。首先，如果业主房顶漏水是由物业管理人对公共设施的日常养护及管理不当所致，则业主可以请求物业管理人承担房顶漏水的维修责任，造成业主财产损失的，业主可以请求其承担相应的赔偿责任。其次，倘若房顶漏水是由房屋本身质量问题引起，且该房屋处于质量保修期内的，业主可以向物业报修，物业公司应当向开发商说明房顶漏水情况，由开发商对房屋质量问题进行维修。如果开发商对此情况不予理会的，受损业主既可以向当地质监部门进行投诉，也可以将开发商起诉至法院。最后，值得注意的是受损业主选择通过诉讼途径解决问题的，应当在诉讼请求中明确房屋的修复标准，否则人民法院将会因其主张的修复标准不明确而判决不予支持其此项诉讼请求。
本案中，原告万某要求修复屋顶为原状（与本小区的其他同类楼房房顶同样），该主张的修复标准、修复至何种状态才为同样难以具体明确认定，人民法院因此判决不予支持其该项诉讼请求。这表明受损业主通过提起诉讼解决其房屋漏水问题时，应当将自己的诉讼请求进行明确表述，不明确的诉讼请求容易致使房屋修复的标准无法达至自己预想的修复效果。
房顶漏水问题的解决实质上并不复杂，受损业主在遇到此类问题时只需明确责任主体和具体维权程序，并按照规定的程序进行维权即可。物业管理人负有小区公共设施日常维修养护的义务，其应当积极履行职责确保小区内各项设施的正常运行以及保障业主的合法权益，为业主营造一个安全、舒适、和谐的居住环境。
