来源
典型案例圈2024年11月27日 06:06重庆
1、不动产物权变动是否应以登记为生效要件【问题描述】
物权变动的原因包括事实行为、民事法律行为、行政法律行为、司法行为。对于不动产登记行为的法律性质，有行政确认和行政许可的争议，行政确认的性质认定更为理论和实务界所接受。现实生活中，当事人在签订房屋买卖合同且已实际履行后，因各种原因未办理房屋过户登记手续的现象大量存在，有时难免会出现出卖人将房屋再次出售他人的情况，即所谓的“一房二卖”。因房屋未办理过户登记，买受人依法不能取得房屋的所有权。此时其权利应当如何保护，能否以其买受房屋在先，已实际占有使用了房屋，就认定可以对抗已经办理登记过户的第三人。
对此，审判实践中存在不同的认识。一种观点认为，买受人已支付了房屋价款，且已实际占有使用了房屋，就应当认定其享有该房屋的实际物权，对买受人的权利应当予以优先保护。另一种观点认为，法律上并无实际物权一说，买受人只要未办理过户登记就不能取得房屋的物权，善意第三人通过支付合理对价购买房屋并办理过户登记的，依法可以取得房屋的不动产物权，有权要求买受人腾出并返还房屋。【裁判要旨】
不动产的物权变动一般以登记为生效要件。不动产登记行为属于行政确认行为。登记行为一经作成即具有确定力和公定力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产交易中，在不动产办理过户登记前，买受人依法不能取得该不动产的物权，出卖人如果又将该不动产出售给第三人并办理了过户登记的，善意第三人依法取得该不动产的物权。
【裁判法理】
物权变动的原因分析
物权变动是指物权的设立、变更、转让和终止。物权变动的原因是指引起物权发生、变更、转移、终止的法律事实。包括民事法律行为、行政法律行为、司法行为和法律行为之外的法律事实。
1.事实行为
法律行为之外的能够引起物权变动的法律事实有添附、继承《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该条主要指房屋所有权的设立或消灭。事实行为是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实，例如，用建筑材料建造房屋就设立了物权，拆除房屋就消灭了物权。我国城市房屋的建造实际上采取了从放任到严格审批的方式，这种事实行为中实际上包括了行政法律行为。
对于未经审批建造的房屋能否赋予其物权，应当区别对待：第一，1987年房屋普查之前建造且已经成为居民生活的必需，应当本着尊重历史的原则，认定其合法性；第二，1987年之后建造仅取得部分审批许可的，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，应当通过补办手续予以登记；第三，1987年之后建造没有取得任何审批许可的建筑物，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，应当对其进行罚款并补办手续予以登记；第四，1987年之后建造没有取得任何审批许可的建筑物且属于严重违反城市规划的建筑物，有关行政机关应当责令拆除，登记机关不予登记。当事人对上述四种情形发生争议时，由城市规划部门作出处理，不服可以依法向人民法院提起行政诉讼。农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权，目前我国对农民建房缺乏系统的法律规定，因此，不能因为农民没有取得相应审批就否认其合法性。但是，根据《土地管理法》的相关规定，“一户一宅”以及尊重村规民约作为原则，而通过合法继承取得的房屋则不受“一户一宅”的限制。
2.民事法律行为
能够引起不动产物权变动的民事法律行为一般是合同行为，亦即合同行为是物权变动的常态。合同主要表现为买卖、互易、抵押、赠与、遗赠等。例如，买卖合同成为房屋所有权变动的原因，承包合同成为农村土地承包经营权取得的原因，承包合同成为取得水域、海域使用权、捕捞权的原因，抵押合同成为抵押权形成的原因。民事行为是物权变动的常态原因，《民法典》第222条的规定就是基于民事行为导致物权变动的考虑。通过民事行为导致不动产物权变动，需要通过民事交易行为当事人向不动产登记机关申请，申请人提交的材料为证明民事行为有效的证据，这些证据材料可能存在虚假甚至欺诈。
登记机关应当“擦亮眼睛”对民事主体提供的有关证据材料进行甄别，以防止其利用登记机关的公信力掩盖其“不可告人的阴谋”。《民法典》第212条第2款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”据此，可以理解为实质审查。
3.行政法律行为
因行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。主要指政府的征收决定导致物权变动。国家征收是国家取得所有权的特殊方式，依照土地管理法的规定，国家征收集体土地应当经过国务院或者省级人民政府批准，由县市级人民政府进行公告，这种公告即起到物权变动的公示作用，集体土地被征收就成为国家所有的自然资源，按照《民法典》第209条第2款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《文物保护法》第5条规定：国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的以外，属于国家所有。上述建筑物作为房屋的，其所有权一般不属于国家所有，当确定为文物时，房屋所有权随着文物的国家所有的属性自然而然应当成为国家所有，为了使建筑物的文物所有权与房屋所有权一致，政府可以作出征收房屋的行政决定，这种行政决定即成为物权变动的原因，不动产登记机关以此为基础进行房屋所有权转移登记。
通过行政许可实现物权变动，例如通过行政许可取得探矿权与采矿权，通过行政许可取得取水权。不动产登记机关进行物权变动公示的基础是行政行为，由于行政行为具有公定力、确定力、拘束力和执行力，除重大且明显违法的行为外，作为行政机关的登记机关无权否定行政征收决定的效力。因此，基于行政行为而进行的不动产登记即使错误，登记机关一般也不承担赔偿责任，而由做出征收决定的机关承担赔偿责任。4.司法行为
《民法典》第229条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转移或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。通过人民法院的生效裁判导致物权变动，对当事人之间的权利义务关系产生确定力、拘束力和执行力。因此，双方当事人共同申请转移登记，一般持有人民法院二审判决书、一审法院证明已经生效的一审判决书、人民法院民事调解书、仲裁委员会的裁决书、仲裁委员会的调解书之一的或者人民法院发出的协助执行通知书的，不动产登记机关都应当办理，协助执行人民法院生效裁判是不动产登记机关的法定义务。人民法院的生效裁判导致物权变动并不代替物权公示，生效裁判仍然需要公示。
2、善意取得成立要件的认定【问题描述】
善意取得是指无权处分人转让不动产或者动产时，善意受让人可以依法取得该不动产或动产所有权的一项制度。善意取得制度的设立目的在于解决无权处分的交易安全问题，旨在通过一定的条件设置来实现权利人和善意受让人之间的利益平衡。由于善意取得制度消灭了原权利人的所有权，而使受让人取得了该财产的所有权，法律对善意取得的构成规定了较为严格的条件。一般要求受让人必须为善意，且已是以合理价款购得和完成了物权的公示，其中受让人善意是善意构成的核心要件。
对于受让人善意的判定，实践中有着不同的认识：一种观点认为，只要受让人对实际权利状况不是明知或具有重大过失，就应认定属于善意，即便受让人具有轻过失也不影响善意的认定。另一种观点认为，只要受让人存在有过失，不论其过失程度大小，均不能认定为善意，不能构成善意取得。
【裁判要旨】
善意取得以受让人的善意、合理价格转让和已完成物权公示为构成要件，其中又以受让人的善意为核心。在房产转让中，如果受让人明知或者应当知道房屋价格明显低于市场价，交易有违常理，又不对房屋的实际权利状况进行合理审查的，不能认定其主观上构成善意。【裁判法理】
善意取得是从习惯法演绎发展而成的一项重要的民事法律制度，大陆法系的各个国家对此一般都有规定。在传统的法律理论中，善意取得仅适用于动产的买卖，我国从《物权法》开始，明确善意取得同样可以适用于不动产并在权利性质上也适用于他物权。《民法典》继续沿袭了《物权法》的相关规定，在第311条中规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”继续肯定了善意取得制度对不动产及他物权的适用善意取得的法律效果。
善意取得涉及三方当事人，即原权利人、处分人和受让人，在三方之间分别产生不同的法律后果。1.在原权利人与受让人之间
受让人依据善意取得获得了财产的所有权，原权利人则因此失去了对财产的所有权，不得要求受让人返还原物。换言之，如果原权利人要求受让人返还原物的，受让人可以以善意取得进行抗辩。2.在原权利人与处分人之间
因处分人的处分行为使得原权利人丧失了对财产的物权，不得要求受让人返还，就其所受到的损害，可以依法向处分人主张赔偿。一方面，因处分人的行为对原权利人而言构成侵权，原权利人可以要求处分人对物进行损害赔偿。另一方面，处分人因处分财产取得了无法律根据的收益，而原权利人的利益则因此受损，故原权利人也可以向处分人主张不当得利。再者，如果原权利人与处分人之间存在某种合同关系，如借贷、租赁等，则原权利人也可以请求处分人予以违约赔偿。在多种请求权存在竞合的情况下，原权利人可以选择对自己最为有利的一种请求权去实现权利救济。3.在处分人与受让人之间
双方基于法律行为产生相应的权利和义务，受让人负有向处分人支付全部价款的义务，处分人对受让人负有出让财产的相关附随义务。此外，依照《民法典》第313条的规定，善意取得动产的，该动产上的原有权利原状上产生消灭的法律后果，除非善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的存在。
善意取得构成要件的实务分析。认定受让人构成善意取得，需要满足以下条件.一、转让人属于无权处分
善意取得制度的目的是解决无权处分的交易安全问题，也就是说，无权处分行为的发生是善意取得制度适用的前提，没有无权处分就不存在善意取得。这里的处分行为一般是指能够使物的所有权发生变动的行为，但根据《民法典》第311条的规定，他物权也可以构成善意取得，也就是说还应当包括设定其他物权负担的行为，如在物上设定抵押权等。需注意的是善意取得与表见代理的区别，表见代理是指行为人虽然事实上无代理权，但相对人有理由认为其有代理权而与其进行法律行为，并由被代理人承担相应的行为后果的一项制度。二者的区别在于，法律对相对人注意义务的要求不同。善意取得相对人信赖的主要是物的权利外观，而表见代理中相对人信赖的是行为人的权限外观。二、受让人受让财产时应当是善意的受让人的善意是善意取得制度的核心，因“善意”属于人的内心活动状况，不显露于外部，不便判定。在对受让人的善意进行认定时应注意以下问题：
1.善意取得要求受让人对财产的实际权利状况不是明知或具有重大过失，否则不能适用善意取得。在认定受让人是否属于善意时，可以从价格的高低、交易的具体环境和场所、转让物的现实管理使用状况等客观情况进行考量，重点审查受让人是否产生了合理信赖。如果受让人所产生的信赖具有合理性，即使主观上具有一些轻微过失，也不应影响善意的认定。
2.受让人对财产的权利外观尽到了注意审查义务。即要求受让人对动产占有、特殊动产的登记和占用、不动产的登记等情况进行了合理的审查。如果受让人明知或者应当知道处分人出售的财产明显低于市场价，处分人的交易行为有违常理的，既不对财产情况进行实地查看，又不对实际权利情况进行合理审查，不能认定其主观上属于善意，不能认定构成善意取得。
3.在对受让人善意的举证问题上，实践中一般采取推断的方法，即首先推定受让人是善意的，然后由原权利人对受让人是否具有恶意或重大过失进行举证，如果原权利人不能对此举证证明，受让人取得该财产客观上也无明显不合常理之处，则应认定受让人为善意。
4.善意的时间点应以“受让”为时间点，具体而言，动产应以交付完成时为准；对于不动产而言，善意时点的判定，存在以申请登记时间为准和以登记完毕时间为准的不同论点。1）根据不动产物权登记生效主义，不动产善意的时点应以登记完毕时为准，如果在登记完成前，受让人由善意转变为非善意，也不构成善意取得。法律对于特定权利的物权变动有特别规定的，在认定权利变动时间点时，应依照相关规定进行判定，如汇票、本票、应收账款等质权作为善意取得标的时。三、受让人是以合理的价格受让财产
《民法典》的规定，实际上排除了无偿受让时善意取得的适用。因为在多数情况下，无偿转让本身就表明行为具有不正当性，而受让人不经调查就无偿受让财物，也难以认定其属于善意。所谓合理的价格，应当是指价格与财产的市场价值基本相当，不会令一个正常的人由此对交易产生怀疑。一般认为，并不要求受让人已支付全部价款，只要价格合理，并且已经完成了物权形式上的变动，即使受让人尚未支付完全部的价款，也不影响善意取得的成立。此外，合理价格转让不应限定必须是以货币形式支付，一般要求受让人支付了对价即可，至于对价的具体表现形式是货币或其他财物等，则在所不问。四、财产已经完成了权利转移的公示
所转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方仅仅是达成了转让的合意，而并未发生标的物的转移，则不能产生善意取得的效果，双方之间仍然只是一种债的关系。不动产的转让必须进行登记方能转让，而对于动产而言，则需要以完成现实交付和简易交付为条件。一般认为，占有改定和指示交付因缺乏公示力不适用善意取得。需要注意的是，法律规定登记仅是特殊动产的对抗要件，其物权变动仍应以交付为生效要件，所以特殊动产不属于应当登记的物。但在判断受让人是否善意时，应当考虑登记公示效力问题。
