最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要

法律问题：

被执行人购买的房屋经过预告登记，并被人民法院预查封后，房屋出卖人以仲裁裁决解除房屋买卖合同为由，提出执行异议之诉，请求解除预查封并停止执行，应否予以支持。

法官会议意见：

房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。

预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。

通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。

房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。

相关判例：湖北高院（2019）鄂民再158号

本院归纳本案争议焦点为：民发公司能否依法解除案涉《商品房买卖合同》，案涉商品房的处理，以及违约金数额。现评析如下：

一、关于民发公司能否依法解除案涉《商品房买卖合同》。第一，合同可以约定解除。合同解除是指合同有效成立后，一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。合同解除包括约定解除和法定解除。关于约定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因此当事人可以在合同中约定解除合同的相关事宜。

第二，案涉合同约定了合同可以解除。案涉《买卖合同补充协议》1.4约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。”由于刘桂芳违约，民发公司已经承担保证责任，就刘桂芳所欠银行贷款本息向案涉银行代为清偿完毕，且案涉银行于2017年11月8日出具情况说明，对民发公司解除与刘桂芳之间的商品房买卖合同无异议。故，该合同约定的解除条件已经成就。

第三，案涉房屋被查封不能成为解除合同的障碍。首先，案涉《买卖合同补充协议》并没有约定在案涉房屋被查封时不能解除合同。其次，现行法律也没有规定案涉房屋被查封时不能解除合同。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定不应适用于本案。该第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”但该条系规制被执行人的相关行为，并不涉及执行当事人之外的第三人的合同解除权问题。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此，执行当事人之外的第三人在一定条件下可以解除合同。