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普法新视野
【裁判要旨】就案涉房屋，于某与某公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于某并非直接向某公司购房，而是向案外人苏某购买，再与某公司补签买卖合同，而苏某在案涉房屋查封前已与某公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。法院据此将于某与某公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当。
【案例索引】《西藏信托有限公司、于晓婉等案外人执行异议之诉案》【（2021）最高法民终998号】
【争议焦点】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房后，受让人是否可继受相关排除执行的权利？
【裁判意见】
最高法院认为：本案为执行异议之诉，争议焦点为于晓婉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于晓婉并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏浩购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏浩在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于晓婉与苏浩的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于晓婉对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏浩、于晓婉的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
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