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孟令权律师

最高院：商品房消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权

【关键词】

商品房 消费者  建设工程价款优先受偿权

【案例索引】

甘肃某公司、永登县树屏镇人民政府等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

【案号：（2023）最高法民申1524号】

【再审事实与理由】

依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条，某建设公司依据生效法律文书已经取得案涉土地使用权及土地上建筑物所有权，某镇政府、某管委会无权申请法院查封某建设公司的财产。

【最高人民法院认为】

某管委会、某镇政府、永登县苦水镇人民政府分别于2015年8月11日、2016年9月27日与某公司签订《成本价回购“某项目”小区商品房协议》，并向某公司支付回购款7580万元，付款比例为89.6％。经查，最高人民法院（2019）最高法民申4459号裁判文书载明，虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,某镇政府及某县某某镇人民政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，某某公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人。本案中，某镇政府及某管委会实际是代表村民签订购房合同，全体村民系实际购房者，依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，被安置对象系因征地需要以失去原有房产或者土地为对价购买案涉房产，其作为安置、补偿对象，虽未直接与某公司签订商品房买卖合同，亦未直接向某公司支付房款，确系案涉房屋的实际消费者，其对案涉房屋享有的权益应受到保护。

虽然某镇政府、某管委会与某公司签订的《成本价回购“某项目”小区商品房协议书》已经解除，但某公司至今未履行向某镇政府、某管委会返还价款的义务。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条关于“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，某镇政府、某管委会主张其购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿的，应当予以支持。故，二审判决未支持某建设公司对案涉房屋及建设用地使用权享有足以排除强制执行民事权益的主张，并无不当。

【法律法规索引】

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条  在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持

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