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判例研究
案情回顾
被执行人王某名下在本市有一处房屋，2022年11月，王某将本套房抵押给某银行获取贷款。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。某银行起诉王某要求归还欠款，为及时兑现申请执行人的合法权益，法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。法院认为，被执行人王某在本市某房屋为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。据此，依照法律规定，宝山区人民法院作出执行裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。然而，在执行过程中，案外人李某提出执行异议，认为其对该套房屋具有居住权，请求法院不得执行该房屋。法院审理后认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，故依法驳回案外人李某的异议申请，李某未继续向人民法院抗辩上诉，该驳回裁定已生效。
（案件来源：微信公众号“上海高院”）
案件评析
一、居住权对抗执行的法律依据
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第二十八条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
二、居住权对抗执行的处理规则
根据《拍卖规定》第二十八条可知，我国现行法律规范对于执行不动产上的用益物权采用以承受主义为原则、以涂销主义为例外的模式。以承受主义为原则，是指不动产上顺位在先的用益物权，不因该不动产的强制变价而消灭，在强制变价后由该不动产的买受人承受。在这种情况下，居住权不会因为拍卖去除，而是继续存在于该房屋上，居住权人也可以继续在此居住以实现自己的权利。以涂销主义为例外，是指对于执行标的不动产上除了顺位在先的用益物权外还有顺位更为在先的担保物权及其他优先受偿权的例外情形，该用益物权因该不动产的强制变价而消灭，在强制变价后该不动产的买受人无需承受。以居住权为例，当发现在居住权之前该房屋还设立了担保或其他优先受偿权等情况，此时应当将顺位靠后的居住权依法强制涤除，以实现顺位在前的权利。
三、强制执行居住权的审查模式
在执行设有居住权的房屋时，法院首先应当协调当事人一起协商涤除居住权，若当事人达成一致，法院可将居住权涤除后上拍；若不能就涤除居住权协商一致，法院则应当听证并进行实质审查，审查内容为是否应当带居拍卖。结合前文所述的居住权对抗强制执行的处理规则，应以权利性质以及设立时间作为判断标准，对于普通债权且设立于查封前的居住权，或在抵押权之前已设立的居住权，应当带居拍卖；若居住权晚于抵押权设立且影响抵押权的实现，法院则应根据《拍卖规定》第二十八条规定强制涤除居住权并进行拍卖。
四、如何判断恶意设立居住权对抗强制执行？
与本案中被执行人的做法类似，实践中有许多当事人创设出各式各样以设立居住权来逃避债务、保住房屋的方法，不仅加剧了执行难的问题，更对社会诚信带来严重冲击。因此有必要对判断恶意设立居住权对抗强制执行的标准进行讨论：
1.居住权设立时间。若居住权设立于债务产生后，甚至是在房屋已经查封后设立，此时当事人主观上就有很大概率为恶意。
2.居住权人是否实际居住。居住权的创制目的主要为保障居住权人生活所需，因此判断时需要考虑居住权人是否实际居住以及居住时间的长短。
3.居住权人是否需要通过设立居住权来保障基本生活权利。应当注意居住权人的经济状况、现实需求等因素，判断是否有必要设立居住权来保障居住。
若符合恶意设立居住权对抗强制执行的特征，应当综合考虑强制执行程序中居住权的审查模式，以及是否符合《民法典》第一百五十四条恶意串通的民事法律行为无效的规定，综合判断是否应当涤除居住权。
参考文献：
1.王利明：《论民法典物权编中居住权的若干问题》，载《学术月刊》，2019年07期。
2.刘颖：《居住权排除强制执行的规则研究》，载《北方法学》，2024年04期。
居住权制度能够完善住房保障体系，提升房屋的利用效率，有助于应对老龄化的挑战、保障人民的居住权益，实现“住有所屋”的目标。如何既能发挥好居住权的作用，又能保护债权人的权益，这就要求我们进一步界定居住权的制度定位，做好民事实体法与程序法相衔接，准确把握理论内涵，妥善解决相关纠纷。
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